Relations propriétaire-bailleur / locataire : mode d’emploi !

Dossier de candidature locataire et solvabilité comme seul critère de choix A la recherche d’un logement en location, vide ou meublé, vous avez pris rendez-vous en direct avec le propriétaire-bailleur ou avec un professionnel de l’immobilier pour visiter un ou plusieurs biens. A l’issue de la visite de l’appartement ou de la maison, vous êtes séduit(e). En tant que futur(e) locataire, vous devez donc communiquer une liste limitative de pièces fixée par décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 pour constituer un dossier de candidature. Ces différentes pièces ont pour but de donner une vision claire au propriétaire-bailleur de votre identité, de votre domicile actuel, de votre activité professionnelle et de vos ressources financières. Selon votre situation professionnelle et/ou vos ressources financières, si vous êtes étudiant(e) par exemple, vous pouvez avoir besoin de la caution d’une personne physique ou morale qui fournira aussi des pièces justifiant de son identité au regard d’une liste limitative également. Il ne pourra vous être demandé de communiquer vos relevés bancaires par exemple. Le seul critère de choix est de remplir les conditions de solvabilité requise : justifier soi-même ou sa caution d’un contrat de travail à durée indéterminée (CDI) et d’un revenu égal à 3 fois le montant du loyer mensuel à jour. Aucune discrimination ne peut être faite quant à l’accès au logement.

Bail ou contrat de location et dépôt de garantie

Sous réserve de l’acceptation de votre dossier de candidature, un contrat-type de location (bail) régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 contenant une partie annexe obligatoire (notice d’information) sera établi entre le bailleur et le locataire ou les locataires en cas de colocation. Ce bail diffère dans sa durée : pour un logement vide, il est d’au moins 3 ans et pour un logement d’habitation meublé d’au moins une année. Seule la signature du bail vous assure la réservation et la jouissance exclusive du bien. A noter : on ne peut plus vous imposer un chèque de réservation. Outre l’identité des parties, la description du logement, ce bail comportera notamment la surface habitable, le montant du loyer, les modalités de paiement et les dates des échéances à terme échu ou à échoir le 1^er ou 5 du mois le plus couramment. Remarque : les modalités de paiement ne sont pas imposables par le bailleur. Le contrat peut aussi prévoir le paiement d’un dépôt de garantie qui sert à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives (montant d’un mois maximum pour une location nue et de 2 mois maximum pour une location meublée).

Etat des lieux d’entrée et de sortie, restitution du dépôt de garantie

L’état des lieux d’entrée est ensuite le préalable à votre installation et à la remise des clés. A savoir : le propriétaire n’est plus en possession de jeux de clés du logement. La loi de 1989 souligne que le bailleur « ne peut s’opposer aux aménagements que son locataire souhaite réaliser dans le logement, à condition qu’il ne s’agisse pas de travaux de transformation ». Modifier le coloris de peinture, accrocher des tableaux ou fixer des étagères est possible. Mais le locataire, au moment de son départ, doit par exemple impérativement reboucher les trous faits. Lors de l’état des lieux de sortie à la remise des clés par le locataire, le bien devra être conforme à l’état des lieux d’entrée avec un niveau de vétusté consenti. Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées ou des dégradations faites. Si l’état des lieux est conforme à celui d’entrée, le délai de restitution est d’un mois.

Dysfonctionnement et travaux

En cas de dysfonctionnement rencontré par le locataire dans le bien loué (chaudière en panne, fuite…), ce dernier doit, en premier lieu, alerter son contact (propriétaire-bailleur ou son représentant) qui détermine qui du locataire ou du propriétaire doit prendre en charge les travaux. Le locataire doit pouvoir laisser entrer le ou les artisans pour faire établir un devis puis, une fois l’entreprise mandatée, il a obligation de la laisser entrer pour l’intervention.

Donner congé ou tacite reconduction

Lorsque locataire, vous avez l’intention de quitter le bien loué et de mettre fin à votre bail (donner congé), vous pouvez le faire selon 3 modalités (envoi d’un courrier recommandé avec avis de réception, courrier remis en main propre contre émargement ou acte d’huissier). S’il s’agit d’un logement vide ou nu, vous devez le faire 3 mois avant votre départ (voire 1 mois si le bien est dans une zone de tension du marché locatif) et dans un logement meublé, 1 mois avant. Si vous ne donnez pas congé au bout des 3 ans ou 1 an, il y a tacite reconduction du contrat pour la même durée.

En résumé :

Obligations du propriétaire-bailleur :

- Délivrer un logement décent

- Délivrer un logement en bon état

- Entretenir le logement

- Aménagements réalisés par le locataire

- Usage du logement

Obligations du locataire :

- Paiement du loyer et des charges

- Utilisation du logement (usage habitation, respect du voisinage et du règlement intérieur de la copropriété)

- Travaux

- Entretien

- Assurance