Le syndicat de copropriétaires peut se retourner contre son syndic en cas de défaillance.
Une obligation de moyens et de résultats.
Régulièrement, des actions en justice sont intentées par des syndicats de copropriétaires à l’encontre de leur syndic au motif que ce dernier aurait failli à ses contraintes contractuelles mais aurait également entraîné, du fait de sa défaillance, des dommages pour l’immeuble dont il assume la responsabilité. Effectivement, la charge d’un syndic n’est pas mince puisqu’il doit défendre, au sens le plus large du terme, les intérêts de la copropriété et valoriser autant que faire se peut son patrimoine. Et ce, avec non seulement une obligation de moyens mais également de résultats, faute de quoi sa responsabilité pourrait être engagée et de lourdes sommes mises en jeu.
Le syndic doit agir dans les meilleurs délais.
Ainsi, au nombre des multiples affaires qui ont pointé du doigt un manquement du syndic, une procédure intentée par des propriétaires qui lui reprochaient d’avoir tardé à faire réparer la porte d’accès à la propriété, ce qui aurait facilité pendant le laps de temps qu’il lui avait fallu pour diligenter les réparations, la dégradation des boîtes à lettres et des parties communes ainsi que l’incendie du local de laverie. Passons sur les détails juridiques de première instance et d’appel pour relever l'arrêt rendu par la Cour de cassation qui énonce clairement : que le syndic a manqué à son obligation de faire procéder, de sa propre initiative, compte tenu de l'urgence, à l'exécution de travaux de remplacement de la porte d'entrée nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble […]. Ce qu’indique en effet, tout aussi explicitement, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut des copropriétés. Ce qui signifie que le syndic doit agir dans les plus brefs délais et ce, même sans convocation et délibération de l’assemblée générale des copropriétaires.
Une jurisprudence constante.
C’est d’ailleurs là une jurisprudence constante dans les batailles qui opposent syndic et syndicat. Ainsi, un syndic fut-il condamné au paiement de 40% des travaux pour n’avoir pas communiqué aux copropriétaires un rapport d’architecte qui indiquait la nécessité absolue de refaire l’étanchéité de l’édifice ni mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale le vote de ces réparations. Cependant, dans ce jugement, les propriétaires furent estimés coresponsables puisque la même loi de 1965 précise à son article 14 que le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. Un partage de responsabilité qui fut en l’espèce confirmé par la Cour de cassation.
Des responsabilités mutuelles.
Il en résulte que si la responsabilité du syndic peut être recherchée par le syndicat, notamment en cas de défaut de déclaration de sinistre à l’assureur ou de mise à l’ordre du jour le vote de travaux, ou encore de répondre aux éventuelles urgences de son propre chef, cela n’exempte pas la copropriété de ses propres responsabilités. Ce qui revient explicitement à dire que chacune des parties doit impérativement veiller à assumer ses charges et que les copropriétaires ne sauraient s’en remettre uniquement à la bonne diligence du syndic qu’ils ont mandaté.