La société civile immobilière : le moyen de faciliter la transmission d’un patrimoine.

La SCI n’est pas réservée aux gros patrimoines !

Les avantages de la SCI ne sont pas à négliger même si l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en a compromis quelques aspects. Il n’en reste pas moins qu’au moment d’évaluer les détails d’une transmission patrimoniale, la société civile immobilière (SCI) garde tout son intérêt. D’autant que, contrairement à ce qu’on pourrait croire, le recours à ce type de société n’est pas forcément réservé aux gros patrimoines fonciers, loin s’en faut.

Des statuts librement rédigés.

Pour faire court, la SCI permet de prévoir la gestion, sur la durée, d’un patrimoine, puisque dans ses statuts librement formulés par le ou les fondateurs de la société, sont déterminées toutes les règles à suivre lors d’événements à venir : vente du bien, distribution des usufruits et des nues-propriétés, perception des revenus locatifs et, surtout, transmission du capital foncier. En effet, dans ce dernier cas, on peut se retrouver confronté à d’insolubles problèmes d’indivision, des soucis prévisibles et aisément surmontables s'il s'agit d’une SCI.

Une gestion et une transmission simplifiées.

D’abord, la SCI autorise la donation de son vivant, de son capital pierre à ses héritiers putatifs sans pour autant en perdre le contrôle. Effectivement, les parents (par exemple) peuvent être gérants de la société avec des pouvoirs aussi étendus que leur permettent les statuts (qu’ils auront a priori rédigés eux-mêmes). Dès lors, ils pourront donner des parts de la SCI à leurs héritiers tout en conservant la gestion globale des biens. Et, en la matière, toutes les combinaisons deviennent envisageables puisqu’ils pourront par exemple conserver l’usufruit (et en percevoir les éventuels loyers) en donnant la nue-propriété à leurs enfants. Ce qui peut s’avérer également judicieux si un couple n'est pas passé devant le maire car le survivant pourrait alors rester dans les lieux, quoi qu’il arrive et contre le gré des héritiers le cas échéant.

Un moyen de transmettre équitablement des biens hétérogènes.

Et justement, à propos de donataires, chacun connaît ou a connu autour de soi les fameuses contraintes de l’indivision qui déchirent les familles. Dans une SCI, le capital est représenté par des parts et un gérant a autorité pour décider de vendre ou non, ou de procéder à toute action concernant les biens possédés par la société. Sans compter que d’un point de vue fiscal, cette solution peut se révéler avantageuse dans le cadre d'une transmission. Enfin, si le patrimoine se constitue d'immeubles aux valeurs très diverses, la distribution de parts représentant l’ensemble des propriétés s’effectuera plus facilement et équitablement.

Un minimum de rigueur est exigé.

En dépit de tous ces avantages, la SCI nécessite néanmoins quelques précautions élémentaires, par exemple au moment de sa création, lors de la rédaction des statuts. De la minutie apportée à chacune des clauses dépendront les profits et les facilités de gestion futures, notamment après un décès et de l’inévitable transmission qui s’ensuit. De la même façon, le choix du régime fiscal (impôt sur les sociétés ou sur le revenu) mérite le conseil d’un  professionnel afin d’éviter tout faux-pas.