Je veux mettre mon bien en viager…

Popularisé par le fameux film de Pierre Tchernia, le viager concerne surtout les personnes sans héritiers. En France, on recense environ 5000 opérations de ce type par an. Certains retraités y recourent aussi pour éviter à leur famille d’avoir à payer une maison de retraite.

Le viager consiste à transformer tout ou partie du prix d’un bien immobilier en une rente annuelle et viagère par exemple indexée sur le coût de la vie. En cas de vente par un couple, il est possible de prévoir la réversion de la rente au profit du survivant (viager sur deux têtes).

La vente en viager est un jeu de hasard puisque personne ne peut maîtriser la durée de vie du vendeur ! Si ce dernier décède rapidement, il ne profitera pas longtemps de la rente. A contrario, s’il dispose d’une longévité exceptionnelle, le viager s’avérera une excellente opération financière pour le vendeur

Juridiquement, ce dispositif s’apparente à un contrat conclu entre un vendeur (le crédirentier), et un acheteur (le débirentier). Dès que la vente est signée chez le notaire, le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur. De là, l'acte stipule qui paiera les petits et les gros travaux, les taxes foncières et d'habitation, etc.

Il existe deux types de viager : le viager libre et le viager occupé. Si le viager est « libre », le vendeur quitte son bien alors que dans le cas d’un viager « occupé » il restera en place jusqu’à la date de son décès.

Bon à savoir : en 2014, la Caisse des Dépôts a lancé le fonds CERTIVIA, dédié à l’acquisition et à la gestion de biens immobiliers en viager, en association avec le Conseil supérieur du notariat. Ce fonds achète des biens immobiliers en viager occupé, ce qui permet aux vendeurs seniors de rester dans leur logement.

Une rente calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur

En contrepartie de la cession, le vendeur perçoit une rente. Elle lui sera versée jusqu’à son décès. Le montant des arrérages (rente) est calculé en fonction de l’espérance de vie du vendeur (ou des vendeurs, s’il s’agit d’un couple) et de la rentabilité du bien.

Régie par le Code Civil (articles 1968 à 1983), la rente peut être payée mensuellement ou trimestriellement. Son imposition dépend de l’âge du bénéficiaire. A partir de 70 ans, la part taxable n’est que de 30 % (1).

Pour déterminer le montant de la rente, la valeur du bien est déterminée par un professionnel de l’immobilier . En général, une partie du prix (par exemple 30%) est versée comptant. C’est ce qu’on appelle le « bouquet ». Plus ce bouquet est important et moins le montant de la rente est élevé.

Pour protéger le vendeur, l’acte de vente notarié peut comporter des clauses protectrices anticipant les difficultés qui pourraient survenir, par exemple en cas de défaut de paiement de la rente.

A ce titre, le notaire prend une sorte d'hypothèque appelée « privilège de vendeur » sur le bien vendu. Elle permettra au vendeur de récupérer son bien en cas de non-paiement de la rente par le débirentier (l’acheteur).

Les personnes tentées par un viager doivent savoir que le fisc se penche régulièrement sur ce type d’opérations pour vérifier qu’il ne s’agit pas de donations déguisées. L’estimation du bien doit donc être réaliste.

En cas de coup dur, l’acheteur peut revendre son viager avant terme à condition de trouver un repreneur, ce qui n’est pas toujours facile.

1 : Si le vendeur a moins de 50 ans au jour de la vente, 70 % de la rente sera imposable ; 50 % entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 ans et 30 % au-delà de 70 ans.