Démembrement de propriété : qu'est-ce que c'est ?

- la nue-propriété (qui représente la propriété sans la jouissance)

- l'usufruit (qui représente à l'inverse la jouissance sans la propriété).

Au terme de l'usufruit qui peut être viager ou à durée fixe, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété.

Des programmes neufs sont désormais proposés à la vente en démembrement de propriété. En investissant dans ce type de programme, l'investisseur devient propriétaire des murs pour un prix ramené à 50 ou 60 % de la valeur réelle du bien, mais il ne peut en disposer. Cet usage est cédé, pour une durée de 15 à 17 ans, à un bailleur social (Opac, sociétés HLM, collecteur 1 % Logement…) qui détient alors le droit de louer le logement aux locataires de son choix et de percevoir l'intégralité des loyers.

En contrepartie, l'usufruitier s'engage à payer la taxe foncière et toutes les dépenses d'entretien courant, de remise en état du logement à l'échéance du contrat.

Pour le nu propriétaire, pas de revenus fonciers et donc pas de risque d'impayés de loyers, pas de vacance locative ni de gros travaux à assumer… A l'échéance du contrat, la pleine propriété se reconstitue, sans formalité ni complément de prix.

Autrement dit, l'investisseur qui, au départ, a payé son bien moitié prix, s'en trouve pleinement propriétaire. L'instrument confère aussi quelques avantages fiscaux. Notamment une réduction de l'ISF, le fisc considérant qu'un bien démembré entre dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Autrement dit, le nu propriétaire n'a donc rien à payer à ce titre.