Bailleurs : l’augmentation du loyer n’est jamais simple.

Selon la loi, un propriétaire ne peut augmenter le montant du loyer comme il le souhaite lors du départ de son locataire si le logement se situe dans une zone d’urbanisation tendue de plus de 50 000 habitants.

En effet, dans ces secteurs, les loyers sont encadrés. L’augmentation est donc limitée à l’indice de référence des loyers.

La loi prévoit également à terme, comme c’est déjà le cas à Paris, que les préfets fixeront un loyer de référence majoré (entendez : un prix maximum) pour chaque type de logement et selon sa localisation géographique.

Le législateur a d’ores et déjà prévu, conformément à un certain nombre de critères tous plus complexes les uns que les autres, les conditions dans lesquelles , forme et fond, une augmentation peut avoir lieu et comment, le cas échéant, le locataire peut en contester le bien-fondé.

Un loyer manifestement sous-évalué.

Cette action en augmentation de loyer (pour reprendre les termes exacts de la loi) peut donc être engagée par un bailleur lorsqu’il renouvelle le contrat de son occupant. Mais voilà, et sans entrer dans tous les méandres des textes légaux, les embûches sont nombreuses car un pur formalisme s’avère de rigueur. Avec, notamment, et ce n’est pas exhaustif, l’obligation pour le propriétaire, de démontrer que le prix actuel est manifestement sous-évalué, autrement dit qu’il se montre inférieur au loyer de référence minoré défini par l’État.

Une notification formalisée.

Cela effectué, la notification de l'augmentation doit être délivrée à l'occupant en reprenant les termes précis de la loi, à peine de nullité. Puis, dans les quatre mois qui précèdent la fin du bail, et en cas de désaccord, l’une ou l’autre des parties peut saisir la Commission départementale de conciliation. S’il n’y a pas d’accord, il faudra alors se retourner vers la justice, en l’occurrence le tribunal d’instance de la localité où se situe l'habitation. Une saisine qui devra se faire avant la fin du bail faute de quoi le contrat serait reconduit tel qu’il se présentait à l’origine.

Une augmentation strictement encadrée.

L’augmentation enfin acceptée soit par les parties soit par le juge, la loi stipule que cette majoration ne saurait être exécutée en une seule fois mais qu’elle devra se répartir par tiers pour chaque année que couvre le bail. Ainsi, s’ajoutera au loyer de la première année un tiers de l’augmentation prévue, puis un autre tiers pour chacune des deux années suivantes.

Plus détaillée encore, la législation stipule que si le tiers de cette revalorisation dépasse 10% du montant total du loyer, cette hausse ne pourra se faire que par sixième annuel mêle si le bail ne court que sur trois ans.

Toute médaille a son revers.

Mais revers de la médaille, le même article législatif indique : Lorsque le bailleur fait application de cette augmentation, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. Ce qui limite sérieusement les possibilités du propriétaire de récupérer son logement pendant les trois années que couvre le bail (six ans en cas de location à une personne morale). Dans certaines situations, il sera prudent d’en tenir compte.

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