Transformer une boutique en logement

Moins cher qu’un appartement traditionnel, une surface commerciale offre des volumes atypiques où tout est à créer. Mais gare aux obstacles et aux déconvenues de cette opération qui, pour réussir, ne dépend pas que de vous !

Un prix minoré

A surface égale, le prix de vente d’un local commercial est souvent moins élevé que celui d’un logement classique. Normal. Conçu pour une activité professionnelle, cet espace est de fait moins confortable. Ici pas de cuisine, de salle de bains, de salon, de chambres et pas ou peu de fenêtres. A l’achat le prix au mètre carré est donc inférieur à celui d’un appartement.

Autre paramètre qui se reflète dans le prix de ce futur logement: son emplacement n’est pas idéal pour résider. Les commerces se situent toujours au rez-de-chaussée, en pied d’immeuble. Donc peu de lumière et forcément du passage sur le trottoir.

Le scénario est simple : vous achetez un espace quasi « brut » dans lequel vous devrez tout créer. C’est pour certains tout l’attrait de cette opération.

Une surface originale

Des hauteurs sous plafonds élevées, une verrière, un éclairage zénithal, des poutres métalliques apparentes, les anciens locaux professionnels offrent des espaces, des volumes et des matériaux impossibles à trouver dans des appartements. C’est d’ailleurs ce qui fait tout leur charme. Un esprit industriel, un ancien four ou établi peuvent être conservés pour donner un style ou conserver l’esprit du lieu.

Autre atout et non des moindres : situés en rez-de-chaussée, ces locaux disposent souvent d’espaces en sous-sol, autrefois utilisés comme lieu de stockage.

Pour une habitation, ces espaces sont en théorie non habitables (car sans éclairage naturel), s’avèrent être des pépites. Ils constituent des lieux appropriés pour aménager un studio de musique, un espace de gym, un « home cinéma » ou encore une salle de jeu pour les enfants.

En savoir plus sur "les surfaces atypiques"

Des travaux sous surveillance

Si les travaux de rénovation portent atteinte aux parties communes (murs porteurs, façades et devanture, utilisation ou aménagement de la cour de l’immeuble, création d’une fenêtre, raccordement aux tuyaux de gaz, d’eaux usées, etc.), la copropriété a obligatoirement son mot à dire. Son accord est même nécessaire avant de démarrer le chantier.

A savoir : ne pas solliciter la copropriété vous mettrait dans une situation délicate. Au terme d’une transformation sans son accord, cette dernière peut exiger que vous « cassiez » vos travaux pour tout remettre dans l’état d’origine.

Pour réaliser une intervention d ‘envergure avec un dépôt de permis de construire à la clef, il est conseillé de faire appel à un architecte. Après s’être assuré de la faisabilité technique de l’opération, cet homme de l’art se chargera des démarches administratives obligatoires dans ce genre de scénario et assurera le suivi du chantier.

Pour se couvrir en cas de pépins pendant les travaux, la copropriété peut vous demander de souscrire une assurance Dommages Ouvrage.

Gare aux formalités !

L’achat d’une boutique et les travaux que vous y faites ne suffisent pas à la transformer officiellement en habitation. Vous devrez obtenir les feux verts de la copropriété et de la mairie sur lequel se trouve le bien. Ces autorisations vous seront nécessaires en cas de revente.

Faute d’avoir obtenu ces deux « sésames », votre bien ne sera pas reconnu comme un logement avec donc un prix minoré et pas considéré comme tel dans l’acte notarié.

- La copropriété : La copropriété dans lequel se situe le local commercial doit autoriser ce changement d’usage. Tout propriétaire d’une boutique destinée à être transformée doit toujours demander son autorisation avant d’engager les travaux. Cet accord s’obtient à la suite d’un vote des copropriétaires réunis en assemblée (ordinaire ou extraordinaire) de copropriété.

Si la « copro » refuse votre projet, vous serez coincé et pourrez dire adieu à vos beaux plans. Pour éviter ce scénario « cauchemardesque » essayez de présenter votre projet à la copropriété avant la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Prévoyez dans la promesse de vente une condition suspensive d’obtention de l’accord de la copropriété pour faire les travaux de transformation prévus. Dans le cas contraire, vous serez libre de ne pas acheter.

L’arrivée d’un « nouveau » logement dans la copropriété n’est parfois pas neutre dans le calcul et la répartition générale des charges de copropriété entre les différents propriétaires de l’immeuble. Le coût de ces changements peuvent parfois être à votre charge.

- La ville : Que vous transformiez un atelier, une boutique ou un ancien bureau en logement, vous devez absolument obtenir une autorisation de la mairie. Le changement de destination de locaux doit être demandé aux services d’urbanisme. Cette formalité administrative est obligatoire et nécessaire. Elle va, entre autres, déclencher le paiement de la taxe d’habitation.